大規模修繕工事の方式
大規模修繕の実施方式は大きく３つの方式に大別されます。
01.設計監理方式・・・ 設計事務所が設計・監理、工事会社が工事を行います。
02.管理会社が行う方式・・・ 管理会社が一括して大規模修繕を進めます。
03.工事会社責任施工方式・・・ 工事会社が一括して大規模修繕を行います。
02.管理会社が行う方式・・・ 管理会社が一括して大規模修繕を進めます。
03.工事会社責任施工方式・・・ 工事会社が一括して大規模修繕を行います。
当社は管理組合様の利益、役員様のお立場にたって大規模修繕を進めることを方針に掲げ、そのための方法として設計監理方式を推奨しております。
01.設計監理方式
当方式では設計事務所は管理組合様の立場に立ち大規模修繕をとり進めてまいります。
基本は工事からは独立した第三者が透明性を第一に進めるところにあります。
- まずは、第三者の専門家の目で建物の状況を診断し、適正な改修範囲を定めます。
- その後の設計では、管理組合様の細かな注文を専門的立場でまとめ反映するとともに、ご予算と今回の大規模修繕だけでなく以後の維持保全に必要な資金計画を勘案しで、設計仕様書を作成します。
- 工事は大きな出費となるだけに大規模修繕の成否は工事会社の選択にあるといっても過言ではありません。
管理組合様のそれぞれの希望・事情がある中で、最もふさわしい工事会社を選定するためのお手伝いをいたします。
当社が工事に直接関与することは決してありません。
当社は公募方式をお勧めしており、お手伝いとして、募集、予備選定の資料作成（会社の経営力・技術力・実績、当社が知る実績等）、専門家の立場で見積依頼業務の代行、最終選考資料の作成（提出見積の整理と参考意見）、契約内容への助言を行います。
- 工事開始後は、設計図書通りに正しく工事が行われることを管理組合様に代わって見届け、工事の進捗をチェックご報告いたします。
設計監理方式のメリット
| (a) | この方式では、設計仕様・工事内容について、工事を行うもの以外の手で明示することから始まりますので、役員の方々にもご理解いただきやすく、また計画内容の透明性が確保しやすいことで組合員の方への説明においても納得が得られやすくなります。 |
| (b) | 大きな費用を支払うことになる工事会社の選定についてもお手伝いとして、募集、予備選定の資料作成（会社の調査等）、専門家の立場で見積依頼業務の代行、最終選考資料の作成（提出見積の整理と参考意見）、契約内容への助言を行います。 役員様の手間を減じるだけでなく 透明性、公正性を確保に最大の努力を払います。 これは、役員様のお立場をまもることにもつながります。 さらに実利的には競争原理を働かすことができます。 その一方で、安いだけのものは専門家の目でチェックし助言差し上げます。 |
| (c) | 工事中の点検確認や記録も第三者の目で行いますので、工事後のトラブルや不満も防ぐことができます。 |
設計監理方式のデメリット
| (a) | 日常的な不具合やご希望は、役員の方、お住まいの方からお聞きするほかはありません。 第三者の目、新鮮な目でみるメリットはありますが 皆様の熱心な協力がないとこの点が不足することになります。 |
| (b) | 当社はできるだけ役員の方の負担を軽減するように努めておりますが、決して「おまかせ」ではありません。度々、役員の方にご報告ご確認いただく必要があります。 そのため、適切に手順を踏んで大規模修繕を進めることを旨としていますので、必要な説明ご確認は省くことはできません。役員の方には、それなりのお時間とお手間をいただくことになります。 |
| (c) | 事前調査では数量等が確定できない工事の工事費の増減が起こることはさけられません。また、事前に予期できなかった隠れた部分の状態によっては、工事内容・費用の変更が必要になる場合があります。ただ、これらの内容はすべて透明にしてご報告し、対応をご提案します。 |
| (d) | 監理においては、図面・仕様書を着実に実行することが役目ですので、柔軟に変更や追加にお答えできないなど、融通がきかないと思われる局面が起こるかもしれません。 |
| (e) | いずれの方式であっても実質的にはコストは発生していますが、当社に依頼される場合には「設計監理料」という独立した費用項目が発生します。 |
02.管理会社による責任施工方式
管理会社が大規模修繕に関わる場合には、大きく設計監理のみ行う場合と工事を含めた一括受注を行う場合とがあります。通常は後者を指すことが多いようです。
【管理会社による責任施工方式のメリット】
| (a) | 管理会社は日常管理を行っている立場から建物の細かなところまで組合員以上に知り尽くしていることが多いこと、また大規模修繕に関する理事会への助言、大規模のすべての面の手配、諸手続きも行う立場にあるわけで、おまかせすれば 役員の方の手間は格段に減少します。 |
| (b) | 設計仕様もメンテナンスの継続的に実行する立場から日常管理との関係で考えられます。以降の小規模修繕との関係でも同様です。総合的に費用を管理することでコスト移動も可能ですので、工事中の変更にも柔軟に対応できることも考えられます。 |
| (c) | また、管理会社のコストコントロール責任の中で、各部の工事が行われるため、細部にわたり組合が決定することはなく手間がかからず煩雑さがありません。また、工事後のトラブルに対しても工事会社の責任を主張できます。 |
| (d) | 責任施工方式ですので、工事費は確定します。 管理会社と管理組合の相互信頼もとでは、これらのメリットは最大限に実現できると考えます。 |
【管理会社による責任施工方式のデメリット】
| (a) | 管理会社はマンションを知り尽くしているがゆえに、慣れた目での見過ごしや改善意欲の低下があるかも知れません。 |
| (b) | 設計内容については「出来上がり品質」のリクエストを伝えることは難しいため、事実上管理会社（工事会社）まかせになりやすくなります。これが、工事の評価やクレーム・トラブルのもとになることもあります。 |
| (c) | 管理会社の場合は、工事は基本的には「特命方式（１社を指定して発注する方式）」になるため、他の会社との費用の比較が難しいため価格の妥当性が判断しづらい場合があります。また、競争原理が働きづらいともいえます。 |
| (d) | 大きなお金が関係する工事も扱うことになるため、組合会計を熟知している立場としては、外見的に透明性が失われやすいと言えます。 |
| (e) | いずれの方式であっても実質的にはコストは発生していますが、当社に依頼される場合には「設計監理料」という独立した費用項目が発生します。 |
03.工事会社による責任施工方式
【工事会社責任施工方式のメリット】
| (a) | 工事会社は工事だけではなく「調査から設計」まで一括して引き受けてくれます。また、「責任施工方式」と呼ぶ方式がとられ、「出来上がりの程度」を取り決めれば、工事会社がそのために必要な範囲と必要な仕様を決めて工事を行ってくれます。したがって、管理組合役員の方々の手間はかかりません。 |
| (b) | 複数社に声を掛けることによって「競争原理」を働かすことが可能です。 |
| (c) | 「出来上がり」の責任は工事会社にすべてあるため、保証の体制が単純明確であり、「出来上がり」が担保されない場合は全て工事会社の責任になります。 |
【工事会社責任施工方式のデメリット】
| (a) | 複数社から見積をとる場合には、各社それぞれの工事範囲・工事仕様で見積りを行います。したがって、見積の各項目の内容はそれぞれ異なっており、比較することは困難です。これらを総合的に判断することには、かなりの専門知識が必要になります。 結局のところ、総額で判断されることが多いようですが、すべての項目について「出来上がり程度」に管理組合が納得できない（できないことが見積もり段階で判断できていない）ことがままあり、トラブルや不満につながることがあります。 |
| (b) | 工事期間中は工事会社の自主監理になります。約束どおりに行われているかを知るには管理組合役員の方が行うことになります。工事監理だけを設計事務所に依頼されるケースがあります。しかし、これは設計図書通りに工事が行われているかを見る「工事監理」とは大きく異なります。単純に工事ミスや不正を監視することは簡単ですが、問題は、当該工事が「要求した出来上がり」となるか否かで管理組合と工事会社で意見が分かれる場合です。これは省略された「設計段階」の問題です。工事着手前に各部にわたって管理組合の合意の下に作成された「基準となる設計図書」が存在しないため、双方の主張が平行線をたどり、工事後まで尾を引くことになる例も少なくありません。 |
| (c) | 工事後の保証においても、「出来上がり」を厳密に、文書等で取り決めることが難しく、これが新たなトラブルとなる恐れがあります。 |
